我的研究從小小的島開始

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你要不要一個地產霸權?

在今年選舉之前,讓我來講一個關於香港的小故事。

這小故事其實來頭不小,有點複雜,看我能不能講清楚。離開了香港之後,就屬這件事盤據我心最久。在香港的三年是個寶貴的經驗,他是一個很富庶,很擁擠,很有活力但也很緊張的華人社會。卻也是一個很極端的社會。

話說英國人知道九龍的租約到了,得把九龍跟新界還回去。沒有了九龍跟新界的香港,也就沒太大意思了。反正英國佬在二次大戰後,能丟的都丟了。還一個香港,面對一個開始在成長的中國。做個人情也好。

1985年,中英雙方發表了中英聯合聲明,表明1997年香港回歸中國,裡面有很多條文,講明一些移交的大綱。其中有一條,據說是中方怕港英政府變賣香港土地,獲利了結捲款而走而定的。變賣「國土」,聽起來是多大的罪過啊。這條規定擁有大量土地的港英政府從1985年到1997年間,每年賣地不可超過50公頃。

從此之後,香港不只有移民出走潮,也有買房潮。原因很簡單,50公頃的地,能夠供應蓋房子的量很有限。樓市供給遠低於需求,時間確定至少超過12年,這樣明顯而確定的套利空間,比現在人民幣幣值會持續漲一事更加確定。只有你有錢,付得了頭期,除非你認為回歸中國會造成災難性蕭條,否則你就買了。

香港的房價於是從1984年開始(或許有預期心裡,或者大盤先獲風聲已經開始炒作,或者只是剛好漲)連漲了11年(不論景氣好壞,沒有一年下跌過,這個應該可以申請金氏世界紀錄)到了1994年。1995下跌了一年之後,再連漲兩年到了1997年。這時房價綜合指數已經從1984年的45升到了1997年的165。也就是說,成長約3.7倍。換句話說,越早進場的賺越多。

1984年本來籌到頭期的80%的人,若是沒有下手,到了1997,即使加上這些年來存的錢,都可能已經買不了一間廁所了。這些人,就是最不開心的人。他們,夥同一眾香港廣大的住公屋幾乎永遠沒錢買房子的人,開始發牢騷。約1995年左右,政府開始規劃一些打房措施。但是,沒啥效果,直到沒啥政治經驗的董建華擔任首屆特首,一切有了巨大轉變。

董建華或許新官上任三把火,苦民所苦,決定推出「八萬五政策」。也就是說,在沒有賣地限制之後,他決定每年推出八萬五千戶住宅新單位(不論是透過公屋、居屋還是私人住宅)。當時,香港一年的新屋兩萬戶都不到。這個八萬五,真是大刀闊斧的改革。一個來自紅頂商人的改革,更是其心可佩。

可惜,這大刀闊斧砍到了較晚(離1997年前不久)進場的新業主,也砍到了自己。政策一宣布(尚未執行),房價就暴跌,緊接著1997-98年的金融風暴,香港金融業受創很深,而房價像溜滑梯一樣連溜6年,其中遇到SARS重擊,在2003年達到谷底,達到約1989年的水準。事實上,八萬五推出不到一年,很多借貸買房還不了貸款,被銀行斷頭者眾,哀鴻遍野。而八萬五也迅速無疾而終。

我們在這裡學到了什麼?聰明的讀者可能已經看出來。而我的理解是這樣的。

這原來都是陰謀。香港是個買辦社會。英國人雖是統治者,但是,要方便管理講廣東話的廣大群眾,港英政府的治理一向是依賴一群買辦/菁英階級/上流人士/地主。大地主就成了地產商。將來中國不能直接管香港,但是又不放心讓香港人搞自己的,於是中國政府還是需要這批買辦。不論是哪個政府,都是一個權力與金錢的交換。

扯遠一點,我想打個比方。當過兵的人都知道有學長欺負學弟的事情。這些老鳥,有時候囂張到一個不行。二等兵怕老鳥比怕排長、連長還怕。你會想,明明這些老鳥不過是個兵(上等兵),他們哪來那麼多權力。理由就是,因為排長以上的軍官養成教育跟士官兵不同,階級上也有很大隔閡。所以,軍官們既要跟阿兵哥保持距離,又要能有效管理部隊,需要的就是拉攏一些在部隊裡面比較有經驗的人去帶領(管)沒經驗的人。自然要放一些甜頭與福利與小小權力給這些老鳥。有時候玩過火出人命的都有。

在香港,這種買辦組織化,階級化到了一個出現「地產霸權」的稱號。1985中英聯合聲明,是壯大地產霸權的重要一步。因為他們(也許是,你猜吧)是在背後推動這條50公頃條款的人。也是能夠收刮新地,也把他們手上的地蓋樓,高價賣出的人。他們賣的早,比後面那些傻傻去追的中產階級早得多。所以,即使房價回落到1989的水準,這些人還是賺的。更何況這些人把賺的錢,拿去投資其他的事業,透過各種政商關係,成為各個行業裡的寡占者。香港沒有反托拉斯法。每個行業都是地產商的領地。

再來,八萬五這樣一個立意良善的政策,怎麼會失敗了呢?這個讓董建華一上台就身敗名裂的政策,不僅地產商不高興,最不高興的就是比較晚進場卻被搞到破產的原中產、新無產階級。(當然,一定有一些本來買不起房子,現在買的起的人得益。可是這些人的聲音卻不大。)所以,八萬五的失敗,跟董建華的提早下台,可以說是這些人的反撲。八萬五不是一個不好的政策,但是他錯在數字太大,致命傷則是大剌剌宣布。香港政府其實大可以安安靜靜地、逐步擴大釋地,讓人民有時間反應。可惜。

真正的重點是,中英聯合聲明是一個買辦掠奪人民的一個兵不血刃的過程。這造成大量的財富重分配。而,八萬五的失敗,證明這種過程一旦開始,很難反轉。董建華想反轉,轉的很硬失敗了。於是地產商又有理據叫政府限制土地供給。實際上,從2003年開始,香港政府每年賣的土地比50公頃還少,房價又開始漲,連漲了8年,到現在才有所停歇。

這中間,不但政府不提供土地,更開放大陸人來買房子。香港房價再次飛漲,財富再次大幅度重新分配。這開放大陸人買房子的理據,對我來說很薄弱。一般的說法,是自由市場與活絡經濟。但是,這些不住在香港的大陸人,實際上能夠活絡多少香港的經濟我不知道。讓房價更遙不可及,造成財富重分配的效果卻又要加成。雖說經濟學的基本理論鼓勵交易(自由市場)。但是,基本理論還來不及提到的,是制度差別帶來的「經濟租」(economic rent)。土地與樓房,本身就有經濟租。在制度相對好很多的香港的樓房,經濟租不知道大中國多少倍。開放買房,等於開放跨境競租。這種競租行為(rent seeking),對經濟效率的改善是一點關係都沒有的。

另一方面,大陸人自己國內投資工具不夠,使得他們有動機把錢放在海外。又近又安全又方便放錢的的地方就是香港。所以,這是一個制度好的地方吸引制度不好的地方的錢。可是,這個對香港的好處,是業主們跟大地產商拿到。為什麼要香港底層大眾去受苦?或者說,為什麼要香港的底層承擔中國金融制度不成熟的後果。

問你一個問題。如果讓這些事情都發生在台灣,你願不願意?

你知道有些人鼓吹我們要放寬大陸人來台買房子的規定嗎?你知道我們的政府到處徵收土地,處處開花是為什麼?台灣的產業大量外移,過去那些工業區用地拿來用就可以了,政府大量徵收土地的用意是什麼?我不好意思叫我們這個政府買辦,畢竟我們還有個選舉。但你要小心,現在是土地徵收,以後會不會形成地產霸權?再想想香港的例子,你要知道,一旦預期產生,人們的投資行為發生,要再反轉是有很大困難的。我們要進入這樣一個不可逆的財富重分配的過程嗎?(說白一點,想像一下:徵收土地,開發產業園區,開發失敗,因已非農地,轉為建地,賣給地產商蓋房子。少子化,產業外移,住屋需求不足,開放陸資來台填補需求。)

這或許危言聳聽,但是當年1985的香港人,有多少人意識到接下來無論如何努力,他們一輩子都只能待在公屋不能翻身?媒體上光鮮亮麗的宣傳─1985中英聯合聲明是多麼輝煌的歷史性的轉折點:讓香港回歸祖國懷抱,結束上百年的屈辱國史。

人要往歷史深處看,也要往前遠看。不要問藍綠統獨。問問看你要不要一個地產霸權。

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